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Hypothèque, PPD, cautionnement mutuel... Quelle garantie de prêt ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier, la question se pose de la garantie que demande la banque. Comment choisir entre les différents mécanismes existants ? Revue de détail.

Le prêt immobilier représente, pour les établissements bancaires, une opération risquée : comment être sûr du bon remboursement des sommes qu'elles prêtent ? Les différentes garanties ne sont pas équivalentes. Pour pouvoir négocier en toute connaissance de cause, voici quelques éléments de réflexion sur l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution mutuelle et le nantissement.

Sûretés immobilières : hypothèque et privilège de prêteur de denier

Les sûretés immobilières, comme leur nom l'indique, portent sur des immeubles (généralement sur le bien objet de l'acquisition). L'objectif est de permettre au créancier (la banque) de faire vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l'emprunteur. Le coût non négligeable de ces garanties doit être intégré dans le plan de financement.

Garantie traditionnelle, l'hypothèque confère au créancier, en cas de non-remboursement par le débiteur, un double droit. Un « droit de préférence » tout d'abord : si le bien est saisi puis vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres créanciers. Un « droit de suite », en second lieu : si le bien a été vendu par le débiteur à un tiers, le créancier peut faire procéder à une nouvelle vente
– forcée – et récupérer le montant de sa créance sur le prix de vente.

À noter, le débiteur (l'emprunteur) dont le bien est hypothéqué reste propriétaire : il exerce tous les attributs de la propriété (il peut donner le bien, l'occuper, le louer, le vendre...).

Le coût de l'hypothèque est relativement élevé, car elle est assujettie à une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt) à laquelle s'ajoutent le salaire du conservateur (0.05% du montant du prêt +20%) et les émoluments du notaire (0.33% TTC). La garantie prend date à compter de son inscription au bureau des hypothèques et doit faire l'objet d'un acte notarié.

L'inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) porte sur le prix de vente d'une maison ou d'un terrain et exclut les travaux et le financement des constructions. Avec des effets semblables à ceux de l'hypothèque, ce privilège offre toutefois une meilleure protection au prêteur, puisque l'inscription prend effet à la date de l'achat et sera donc prioritaire sur les autres garanties prises sur le bien immobilier. L'IPPD doit également être constatée par acte notarié et faire l'objet d'une inscription au Bureau des Hypothèques. Cependant, cette inscription est exonérée de la taxe de publicité foncière.

Dans les deux cas, il sera toujours possible pour l'emprunteur de vendre son bien. Il suffit que le prix de vente soit supérieur au montant des inscriptions. Les fonds provenant de la vente permettront ainsi de rembourser le solde du prêt. Le notaire procèdera ensuite à la mainlevée de l'inscription hypothécaire, au moyen d'un acte notarié par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Les frais de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur. La mainlevée peut également intervenir, de manière automatique et gratuite, deux ans après le terme normal du prêt.

Le cautionnement mutuel

Pour réduire les frais à la charge de l'emprunteur, les banques proposent aujourd'hui de garantir les prêts accordés, pour l'acquisition de biens immobiliers neufs ou anciens, par le cautionnement d'une société spécialisée.

L'emprunteur verse à ladite société une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle se compose d'une contribution à un fonds mutuel de garantie, en partie reversée à la fin des crédits, et d'une commission définitivement acquise par la société de cautionnement, sa rémunération.

Principal attrait de cette formule : son moindre coût financier par rapport aux autres formes de garanties, en grande partie dû à l'absence de frais de mainlevée dans le cas d'un remboursement anticipé du prêt. Sa souplesse constitue un autre véritable point fort, puisque le cautionnement mutuel bénéficie de formalités simplifiées – elle est accordée en 48 heures par certains organismes – et peut être transféré sans frais sur une nouvelle acquisition avec l'accord de la banque. La formule autorise, en cas de difficultés financières, des rééchelonnements de dettes, ainsi que des arrangements visant à contourner la saisie en permettant au propriétaire de revendre lui-même son bien.

Nantissement

Statistiquement plus rare, le nantissement de valeurs mobilières est une garantie efficace et économique. L'emprunteur va donner en gage son portefeuille d'actions ou d'obligations à l'établissement bancaire qui accorde le prêt. La valeur du portefeuille exigée varie selon les banques. En général, le montant du prêt est limité à 40% de la valeur du portefeuille d'actions et 80% s'il s'agit d'obligations.

Avantage : un coût de constitution de garantie nul. Inconvénient : il faut disposer d'un portefeuille de titres conséquent par rapport à l'acquisition projetée.

Date : 2008-07-02